Investir dans l'immobilier locatif

La Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH) s'applique à la plupart des logements locatifs résidentiels privés, y compris les maisons, jumelés, appartements, condos et logements secondaires comme les appartements au sous-sol. Les désaccords entre locateurs et locataires sont tranchés par la Commission de la location immobilière (CLI), qui fait partie de Tribunaux décisionnels Ontario. Certains types de logements, comme les résidences universitaires et collégiales et les locaux commerciaux, échappent à plusieurs des règles sur les loyers. Source : Renting in Ontario: Your rights (ontario.ca).

Pour la plupart des logements, le loyer peut augmenter une fois tous les 12 mois, et le locateur doit donner un avis écrit d'au moins 90 jours sur le formulaire approprié de la CLI. Le taux légal d'augmentation fixé par le gouvernement de l'Ontario est de 2,1 % pour 2026 et de 1,9 % pour 2027. Le taux est plafonné à 2,5 %. Source : Residential rent increases (ontario.ca).

Oui. Selon l'Ontario, le taux légal ne s'applique pas aux nouveaux immeubles, aux ajouts à des immeubles existants et à la plupart des nouveaux appartements au sous-sol occupés pour la première fois à des fins résidentielles après le 15 novembre 2018. Le locateur doit quand même donner un avis écrit d'au moins 90 jours sur le formulaire approprié. Avant de compter sur une exemption, confirmez la date de première occupation du logement. Source : Residential rent increases (ontario.ca).

Au début d'une nouvelle location, le locateur et le nouveau locataire s'entendent sur le loyer. Le taux légal ne s'applique pas à un logement lors d'un changement de locataire. Ensuite, les règles du taux légal s'appliquent à la nouvelle location. Source : Residential rent increases (ontario.ca).

Seulement avec l'approbation de la CLI. Un locateur peut en faire la demande quand les impôts et redevances municipaux ont beaucoup augmenté, après des réparations ou rénovations majeures (des dépenses en immobilisations), ou pour certains frais de services de sécurité. Les augmentations pour dépenses en immobilisations ou services de sécurité sont limitées à 3 % au-delà du taux légal par année. Source : CLI, A Guide to the Residential Tenancies Act.

Les locateurs de la plupart des logements locatifs résidentiels privés doivent utiliser le bail type de l'Ontario pour les nouveaux baux. Si un locataire le demande par écrit et ne le reçoit pas dans les 21 jours, il peut retenir un mois de loyer. Les clauses contraires à la LLUH ne peuvent pas être appliquées. Sources : Renting in Ontario: Your rights et CLI, A Guide to the Residential Tenancies Act.

Seulement un dépôt de loyer (le dernier mois), qui ne peut dépasser un mois de loyer ou une période de location, et un dépôt remboursable pour les clés, qui ne peut dépasser le coût réel des clés ou des porte-clés électroniques. Les dépôts pour dommages ou pour animaux ne sont pas permis. Le locateur doit verser chaque année au locataire des intérêts sur le dépôt de loyer, au taux légal d'augmentation. Sources : bail type de l’Ontario, partie H et CLI, A Guide to the Residential Tenancies Act.

Le locateur doit garder la propriété en bon état et respecter les normes de santé, de sécurité, de logement et d'entretien, même si le locataire connaissait un problème en emménageant. Il ne peut pas couper les services essentiels comme le chauffage (du 1er septembre au 15 juin), l'électricité, le combustible ou l'eau. Pour entrer, par exemple pour des réparations, une inspection ou une visite par un acheteur, le locateur donne généralement un avis écrit de 24 heures et entre entre 8 h et 20 h. Les urgences font exception. Source : CLI, A Guide to the Residential Tenancies Act.

Non. Selon la LLUH, la fin d'un bail ne signifie pas que le locataire doit déménager, et une location ne peut prendre fin que pour les motifs et avec les avis prévus par la Loi. Si le locataire ne part pas, le locateur doit demander une ordonnance d'expulsion à la CLI. Un acheteur qui veut habiter le logement, ou y loger un membre de sa famille immédiate ou un fournisseur de soins, doit suivre des règles précises d'avis et d'indemnisation. Planifiez-le avec votre avocat avant de rendre une offre ferme. Sources : Renting in Ontario: Your rights et CLI, A Guide to the Residential Tenancies Act.

Des modifications à la LLUH découlant de la Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à construire plus rapidement (projet de loi 60) et de la Loi de 2023 visant à aider les acheteurs et à protéger les locataires (projet de loi 97) sont entrées en vigueur en deux étapes. Le 1er juillet 2026, selon Tribunaux décisionnels Ontario :

• Le délai pour demander à la CLI de réviser une ordonnance est passé de 30 à 15 jours.
• Le formulaire d'entente de paiement de la CLI est devenu obligatoire pour les plans de remboursement conclus en vertu de l'article 206 de la LLUH.
• Les locataires peuvent installer un climatiseur de fenêtre ou portatif s'ils respectent les conditions, comme aviser le locateur par écrit. Si l'électricité est incluse dans le loyer, le locateur peut exiger une augmentation saisonnière.
• Les amendes maximales pour les infractions à la LLUH sont passées à 100 000 $ pour les particuliers et à 500 000 $ pour les personnes morales.

Source : Tribunaux décisionnels Ontario, mise à jour de la CLI du 30 juin 2026.

Selon Tribunaux décisionnels Ontario :

• Non-paiement du loyer (N4) : le délai de l'avis est passé de 14 à 7 jours pour les avis donnés à compter du 21 septembre 2026.
• Retards de paiement fréquents : un loyer reçu plus de sept jours après la date d'échéance au moins trois fois en six mois est maintenant considéré comme un retard fréquent.
• Usage personnel du locateur (N12) : pour les avis signifiés à compter du 21 septembre 2026, le locateur qui donne un préavis d'au moins 120 jours n'a plus à verser d'indemnité ni à offrir un autre logement. Avec un préavis plus court, les règles d'indemnisation existantes s'appliquent. Cela ne s'applique pas à l'usage personnel d'un acheteur. Le locateur ou la personne visée doit normalement emménager dans les 60 jours suivant la date indiquée dans l'avis, sinon la mauvaise foi est présumée si le locataire s'adresse à la CLI.
• Rénovations et réparations (N13) : le locataire qui veut revenir doit être informé par écrit de la date prévue de fin des travaux, de tout changement à cette date et du moment où le logement est prêt, et avoir 60 jours pour réemménager.
• Audiences pour arriérés de loyer : pour soulever d'autres questions à l'audience, le locataire doit payer au locateur la moitié des arriérés réclamés au moins sept jours avant l'audience (pour les demandes déposées à compter du 21 septembre 2026).
• Formulaires : plusieurs avis et demandes de la CLI ont été mis à jour. Les anciennes versions ne seront plus acceptées à compter du 30 novembre 2026.

Source : Tribunaux décisionnels Ontario, mise à jour de la CLI du 21 septembre 2026.

• Règlement sur la gestion des immeubles locatifs (no 2020-255) : les locateurs d'Ottawa doivent remettre aux locataires leurs coordonnées à jour, la façon de soumettre des demandes de service et des plaintes, et des renseignements sur l'immeuble comme la sécurité incendie, les déchets et le stationnement. Source : Ville d’Ottawa, guide pour les locateurs (en anglais).
• NouveauRèglement sur les permis de rénovation de logements locatifs : approuvé par le Conseil municipal d'Ottawa le 15 juillet 2026, en vigueur le 1er janvier 2027. Un locateur qui veut expulser un locataire pour des rénovations ou réparations devra obtenir un permis de construire avant de donner l'avis N13, remettre au locataire le guide d'information de la Ville et demander un permis à la Ville dans les 7 jours suivant l'avis. Source : Engage Ottawa, Rental Renovation Licence By-law Review.
• Locations à court terme : la Ville d'Ottawa exige un permis d'hôte en vertu de son Règlement sur les locations à court terme (no 2021-104). Le formulaire de demande indique une résidence principale ou un chalet comme types de location. Si une location à court terme fait partie de votre plan, vérifiez auprès de la Ville avant d'acheter. Source : Ville d’Ottawa, formulaire de demande d’hôte (en anglais).

Clarence-Rockland et les autres municipalités que je sers ont leurs propres règlements. Vérifiez auprès de la municipalité de la propriété qui vous intéresse.

La CLI offre de l'information aux locateurs et aux locataires sur le site de Tribunaux décisionnels Ontario. Pour votre achat, faites examiner le bail et la location par votre avocat, et parlez d'impôt avec votre comptable. Je peux vous aider à rassembler les renseignements sur la propriété dont ils ont besoin.